이 글은 공개된 원문을 설명하는 기사이며, 개별 사건에 대한 법률조언이 아닙니다.
전세계약을 앞둔 임차인이 임대인의 보증금 미반환 이력을 계약 전에 확인할 수 있는 범위가 넓어진다. 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 9월 9일 사전 안내에서, 9월 21일부터 임대인 동의 없이 안심전세앱으로 HUG와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳의 보증금 미반환 임대인을 조회할 수 있다고 밝혔다. 보증기관이 임대인 대신 보증금을 갚은 적이 있는지를 계약 조건을 정하기 전에 임차인이 직접 확인한다는 뜻이다. 아직 시행 전이며, 기관이 예고한 일정이다.
달라지는 것은 확인의 문턱이다. HUG 공지의 일정표를 보면 9월 20일까지는 HF 이력을 임대인 동의를 받아 확인하고, SGI 이력은 SGI를 통해 따로 확인한다. 9월 21일부터는 안심전세앱의 안심조회 > 임대인 정보조회 > 안심임대인 조회 한 경로에서 세 곳을 함께 본다. 한국주택금융공사(HF)는 9월 7일 보도자료에서 이번 조치가 임차인의 정보 비대칭 상황을 해소하기 위한 것이라고 설명했다. 임대인의 보증금 반환 문제를 모른 채 계약 조건을 확정하는 일을 피하는 데 쓸 자료가 임차인에게 생긴다.
10월 1일에 달라지는 쪽은 심사다. HUG는 공사가 임대인 대신 전세보증금을 돌려준 경우를 보증금지 사유로 삼아 왔지만, 10월 1일 신규 보증신청 건부터는 HF나 SGI서울보증이 대신 돌려준 경우에도 보증금지로 다룬다고 공지했다. 한국주택금융공사는 9월 7일 보도자료에서 보증기관 3사가 10월 1일부터 미반환 임대인의 반환보증 발급을 공동으로 제한한다고 밝혔다. 다만 HUG는 임대인이 다시 보증기관에 상환한 경우에는 보증금지하지 않는다고 안내했다.
한국주택금융공사는 각 보증기관의 미반환 임대인 정보를 한국신용정보원에 모아 통합 관리하고, 보증심사에 활용할 계획이라고 밝혔다. 기관 간 공유 대상은 신용정보법 시행령이 개정 · 시행된 2026년 2월 3일 이후 발생한 미반환 임대인 정보라고 안내했다.
조회 결과를 어떻게 읽을지는 임차인에게 남는다. 이력이 확인된다면 임대인이 보증기관에 다시 상환했는지, 그래서 10월 1일 이후 신규 신청에서도 반환보증 발급이 제한되는 상태인지가 다음 확인 지점이다. 상환이 예외로 남은 만큼 이력이 있다는 사실과 지금 보증이 막혀 있다는 사실은 같지 않다. 계약을 그대로 진행할지, 보증금 액수나 잔금 일정 같은 조건을 다시 따질지 정하는 데 쓸 근거다.
이력이 나오지 않아도 확인이 끝나지는 않는다. HUG 전세보증금반환보증은 보증신청 내용의 적정성과 보증금지 해당 여부를 심사한 뒤 발급되고, 보증서 발급일을 기준으로 심사사항을 다시 확인한다. 계약서에 적힌 임대인이 실제 집주인인지, 보증금보다 우선하는 선순위채권이 얼마인지 같은 주택의 권리관계는 등기사항전부증명서 등 제출서류로 따로 본다. 조회 결과와 주택의 권리관계를 함께 확인해 반환보증 가입 가능성을 따져야, 계약 조건을 정하기 전에 쓸 판단 근거가 된다. 실제 조회 화면의 표시와 각 기관의 세부 적용 기준은 시행 뒤에 확인할 부분이다.
기사의 기준과 범위
- 법 기준일
- 2026-09-12
- 확인된 범위
- 2026년 9월 7일 HF 보도자료와 9월 9일 HUG 공지를 바탕으로, 9월 21일 예정된 임차인 조회 확대와 10월 1일 예정된 신규 반환보증 발급 제한을 보도한다.
- 제외되는 범위
- 개별 임대인 평가나 보증 발급 확약, 모든 은행 대출의 일괄 제한을 다루지 않는다. HUG의 상환 후 예외와 이력 조회 밖의 권리관계 심사를 구분했다. 시행 후 실제 화면과 기관별 세부 기준은 미확인으로 명시했다.
- 다음 확인
- 시행 예정일을 구분하고 조회 이력 · 상환 여부 · 주택 권리관계를 함께 확인해 반환보증 가입 가능성을 판단한다.