이 글은 공개된 원문을 설명하는 기사이며, 개별 사건에 대한 법률조언이 아닙니다.
상가를 얻어 몇 해 장사하다 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 그대로 남아 있는 일이 적지 않습니다. 그러다 어느 날 건물이 팔립니다. 등기부를 떼보면 소유자 이름이 바뀌어 있고, 얼굴 한 번 본 적 없는 사람이 찾아와 가게를 비우라고 합니다. 계약서에 도장을 찍은 사람은 분명 전 주인인데 말입니다.
그럼 보증금은 누구한테 돌려받나. 대항력을 갖춘 임대차라면, 건물을 새로 산 사람입니다.
보증금을 돌려받지 못한 동안에는 기간이 끝났어도 임대차가 끝난 것으로 보지 않습니다. 대항력을 갖춘 임대차라면, 그런 상태에서 건물을 산 사람은 소유권과 함께 임대인 자리까지 넘겨받습니다. 보증금 반환채무는 새 소유자에게 넘어가고 전 주인은 그 채무에서 벗어납니다.
상가건물 임대차보호법은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고(상가임대차법 제9조 제2항), 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 인정하며(같은 법 제3조 제1항), 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(같은 법 제3조 제2항). 따라서 대항력을 갖춘 임대차에서 기간이 끝났으나 보증금을 반환받지 못한 상태로 건물이 양도되면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받아 보증금반환채무를 지고, 종전 소유자는 그 채무를 면한다.
대법원도 대항력을 갖춘 상가임대차가 기간만료로 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물이 양도된 사안에서, 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는 이상 양수인에게 임대인의 지위가 법률상 당연히 승계되므로 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴한다고 판단하면서, 임차인이 대항력을 갖추었는지 심리하지 않은 채 기간만료만을 이유로 승계를 부정한 원심을 파기환송했다(대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결).
확인할 기록
등기부에서 새 소유자의 소유권이전등기일을 확인합니다.
사업자등록 신청일과 등록 유지 여부를 확인합니다.
상가를 인도받은 날과 점유를 계속했는지 확인합니다.
‘법 기준일’은 법령 설명의 기준인 2026년 5월 12일을 표시한 것입니다. 함께 인용한 대법원 판결의 선고일은 2026년 4월 9일입니다.
기사의 기준과 범위
- 법 기준일
- 2026-05-12
- 확인된 범위
- 대항력을 갖춘 상가임대차가 종료된 뒤 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차건물이 양도된 경우의 임대인 지위와 보증금반환채무 승계.
- 제외되는 범위
- 대항력 요건을 갖추지 못한 임대차, 경매·공매의 우선변제, 별도 특약이나 손해배상 청구는 이 문답의 범위에서 제외.
- 다음 확인
- 건물 등기와 점유·사업자등록 상태를 확인하고 새 소유자에게 보증금 반환을 청구하되, 대항력이나 특약에 다툼이 있으면 자료를 갖춰 법률전문가에게 확인.