끝난 게 아니라, 2년 더입니다
만기에 아무도 말하지 않으면 계약은 같은 조건으로 2년 더 이어집니다 — 묵시적 갱신의 기준.
안녕하세요, 법무사 김재성입니다.
지난 호 말미에 달력에 찍어 두시라고 말씀드린 두 날짜 — 6개월 전, 2개월 전 — 기억하십니까. 이번 호는 그 날짜를 그냥 지나쳤을 때 벌어지는 일입니다. 계약 만기가 지났는데 임대인도 임차인도 아무 말이 없었다면, 그 계약은 끝난 것이 아닙니다.
아무도 말하지 않으면, 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다.
새 계약서를 쓰지 않아도 그렇습니다. 보증금도 월세도 그대로이고, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 이것을 묵시적 갱신이라 부릅니다. 당사자의 속마음이 어땠는지는 묻지 않습니다. 정해진 기간 안에 통지가 없었다는 사실만으로 성립합니다.
갱신 뒤 두 사람의 처지는 같지 않습니다
묵시적으로 갱신되면 임대인은 새로 생긴 2년에 그대로 묶입니다. 반면 임차인은 두 갈래를 다 가집니다. 2년을 다 채워 살아도 되고, 언제든지 계약 해지를 통지할 수도 있습니다. 다만 해지를 통지했다고 바로 끝나는 것은 아니고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(제6조의2).
임차인에게 기울어진 비대칭이지만, 법이 주거의 안정을 위해 일부러 그렇게 설계한 구조입니다.
3개월의 출발점은 통지가 도달한 날입니다
대법원은 이 3개월의 기산점을 분명히 정리했습니다. 해지의 효력은 해지통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 발생하고, 통지가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 도달했더라도 마찬가지입니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 보냈다고 생각한 날이 아니라, 상대방에게 닿은 날이 기준입니다.
그래서 실무의 결론은 단순합니다. 나갈 계획이 섰다면 만기 2개월 전까지 그 의사를 밝혀 두는 것입니다. 문자 한 통이면 충분하지만, 보낸 기록과 도달한 기록이 남는 방법이어야 합니다.
46초 영상으로 요점만 확인하실 수도 있습니다 — 계약 끝났는데 서로 말이 없다면? 끝난 게 아니라 2년 더. 기한 계산과 판례까지는 블로그 글 주택임대차 묵시적 갱신에 정리해 두었습니다.
법무사의 한마디
만기 무렵의 상담에서 자주 듣는 말이 「말은 했는데요」입니다. 전화로 했다는 분도, 오가며 했다는 분도 계십니다. 그런데 다툼이 되면 남는 질문은 하나입니다. 그 말이 언제, 어떤 형태로 상대방에게 도달했는가.
그래서 저는 만기 두 달 전을 통지의 마감일로 잡고, 문자나 내용증명처럼 도달이 기록으로 남는 방법을 권해 드립니다. 한 통의 기록이 2년의 차이를 만듭니다.
계약을 움직이는 것은 마음속 결심이 아니라, 상대방에게 도달한 통지입니다.
법 률 상 식 · #016
같은 묵시적 갱신인데, 상가는 1년입니다
상가는 다른 법이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법에서는 임대인이 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 그 존속기간은 1년입니다.
기준 — 주택 : 갱신 후 2년(주택임대차보호법 제6조 제2항) · 상가 : 갱신 후 1년(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항) · 임차인의 해지는 양쪽 모두 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤 효력(주택임대차보호법 제6조의2 · 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항).
임대인의 통지 마감도 다릅니다. 주택은 만기 2개월 전, 상가는 1개월 전입니다. 같은 단어라도 법이 다르면 숫자가 다릅니다. 내 계약이 어느 법의 적용을 받는지부터 확인하시기 바랍니다.
다음 호 예고
다음 호 주제는 추후 알려드리겠습니다. 블로그에는 임대차 관련 글이 이어서 올라갑니다.
만기를 앞두고 통지를 어떻게 남길지 막막하실 땐 언제든 연락 주십시오. 날짜 계산부터 함께 봐 드리겠습니다.